האם עדיף לקנות דירה חדשה או דירה יד שניה

בבואנו לרכוש דירה להשקעה או למגורים, כמעט תמיד נשאל את עצמנו האם עדיף לקנות דירה חדשה או עדיף לקנות דירה יד שניה? שתי החלופות על פניו נראות דומות מבחינת מבחן התוצאה, אולם הן נבדלות אחת מהשניה בהרבה מאד היבטים שונים. במאמר קצר זה, ננסה לנתח בנקודות את היתרונות והחסרונות של קנית דירה יד שניה על פניה קנית דירה דירה חדשה מקבלן ולהפך.

​​

אם כך מהם אותם יתרונות וחסרונות שיגרמו לנו להעדיף קנית דירה מקבלן לעומת קנית דירה יד שניה: 

​

• מהירות קבלת הדירה: רכישת דירה יד שניה, מבטיחה בדר"כ את אספקתה תוך פרק זמן של כחודשיים-שלושה. רכישת דירה מיזם / קבלן, הינה בדרך כלל רכישת דירה "על הנייר" או בשלבי בניה ולפרויקטים כאלו יש נטיה להתארך, לעיתים במספר שנים מעבר למתוכנן וממגוון סיבות שקשה לצפות מראש.

• קלות בביצוע התאמות בדירה:  בסעיף זה נעדיף לקנות דירה חדשה מקבלן על פני לרכוש דירה יד שניה, מן הטעם הפשוט שתוך כדי הבניה ניתן לבצע שינוים תכנוניים ללא עלות נוספת ובקלות. שינוים והתאמת בדירה יד שניה, יצריכו שיפוץ שעולה כסף רב. על כן טיפ כלכלי חשוב באותו ההקשר: אם קונים דירה יד שניה, לעולם עדיף לשלם קצת יותר על דירה משופצת, מאשר להשקיע בשיפוץ שעלותו כמעט תמיד תחרוג בהרבה מהתחזית.

• מחיר הדירה ויכולת המיקוח: בסעיף זה נעדיף לקנות דירה יד שניה מאשר דירה חדשה. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שפרויקטי בניה כפופים בדר"כ לדוח "דוח אפס" (דוח הרווחיות עבור הבנק המלווה). מתוך דוח זה נגזר המחיר המינימלי לכל דירה בפרויקט. לכן, גם אם לא במוצהר, סכום זה מהווה דה-פקטו חסם תחתון למחיר המכירה של הדירה בבואנו לבצע משא ומתן ברכישת הדירה החדשה מהקבלן. רכישת דירה יד שניה מושפעת מהיצע וביקוש בשוק ולכן יכולת המיקוח שלנו גבוהה ומאפשרת לרוב השגת מחיר אטרקטיבי במשא ומתן (ראו לינקים בתחתית המסך כיצד נוכל לעזור לכם ברכישת דירה למגורים או השקעה מתחת למחיר השוק).

• תנאי תשלום ומימון: מרבית הקבלנים בבואם לעודד רוכשים, נותנים פריסת תשלומים נדיבה (כדוגמת 20% - 80%), הלוואת קבלן, הנחות וכד'. יחד עם זאת, חשוב לזכור שבהיותנו רוכשים אחראיים, במידה והתחייבנו לשלם 80% מסכום על הדירה גם בעוד 3 שנים, ברור שנשמור אותו במקום בטוח ולמעשה לא נוכל להנות מתשואה אלטרנטיבית ראויה. היבט נוסף חשוב, בעיקר לרוכשי דירות באמצעות מימון (משכנתא), הוא השאיפה להתחיל לשלם את המשכנתא כמה שיותר מהר בכדי לסיים עם ההחזרים בעודנו צעירים. דחייה פיקטיבית של 80% מהתשלום בעצם רק מעכבת אותנו מלסיים עם החזר המשכנתא מהר יותר. במידה ומדובר ברכישת דירה להשקעה, אזי דירה יד שניה תאפשר את השכרתה מיידית ותחילת כיסוי תשלומי המשכנתא החודשיים באופן מיידי. 

• עלית מחירי הדירות החדשות: בסעיף זה נעדיף רכישת דירה חדשה על פני רכישת דירה יד שניה, בעיקר אם מדובר בדירה בת יותר מ-10 שנים. בדר"כ בשנים הראשונות לאחר השלמת בנית הבינין, מחירי הדירות בו עולים באופן יחסי ביותר מאשר ממוצע מחירי הדירות הישנות בשכונה. ראוי לציין כי יתרון זה מצטמצם במידה וקונים דירה יד שניה חדישה יחסית.

• חדשנות הבניה: ברכישת דירה חדשה מקבלן תקבלו לרוב דירה בסטנדרט גבוה יותר הכולל ממ"ד / ממ"ק, עמידות גבוה יותר ברעידות אדמה וכד'. יחד עם זאת ראוי שוב לציין כי הדבר נכון גם ברכישת דירות יד שניה מהשנים האחרונות.

• סיכוי לתקלות: קיימת נטיה לחשוב שיש פחות תקלות בביניינים חדשים. בפועל בשנה הראשונה מהקמה הביניין צפויות תקלות רבות של נזילות, הצפות וכד' ולשם כך הוגדרה "שנת הבדק" שבה התקלות הן באחריות המלאה של הקבלן וללא עלות. בדירה יד שניה שאינה ישנה מאד, צפויות תקלות אך לא בתדירות גבוה מדי.

​

לסיכום, אנו מקווים שעשינו לכם קצת סדר בטיעונים העיקריים שאמורים לגרום לכם להחליט האם כדאי לכם לקנות דירה חדשה מקבלן או דירה יד שניה. כמובן שההחלטה הסופית היא תלוית פרמטרים אינדיווידואלים של כל קונה הדירה וכן ממבחר הדירות הקיים באיזור הרכישה הרלוונטי.

​

במידה ואתם מתלבטים האם כדאי לקנות דירה עכשיו (בתקופה הזו), אנו מזמינים אתכם לקרוא גם את המאמר שלנו בנושא זה.

במידה ואתם שוקלים לרכוש דירה למגורים או דירה להשקעה אנו מזמינים אתכם להיכנס גם ללינקים הבאים בהתאמה: ליווי ברכישת דירה למגורים , ייעוץ השקעות נדלן.

​

אבל הכי פשוט זה להתקשר או לשלוח וואטסאפ ונשמח לספק לכם ייעוץ ראשוני ללא תשלום:

052-3783636 או 054-6555892